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안녕하세요. 전경련 사무국입니다 :)
어느덧 2년 간 지속된 코로나19, 부동산 시장에도 많은 영향을 주었습니다. 특히 코로나 19을 예방하기 위한 정책들로 인해 사람들의 발걸음이 끊기면서 국내 상권은 더욱 어려워졌습니다.
상업용 부동산 시장은 앞으로 어떻게 될 것인지 알스퀘어가 분석한 한국 부동산원 자료를 토대로 올해 부동산 시장을 생각해볼까요?
사무실 성장
코로나 19로 인한 재택 근무, 이와 결합되어 활용되고 있는 메타버스 오피스가 확산되고 있는 가운데, 생각과는 다르게 서울 지역 내 100억원 이상 상업 업무용 빌딩 거래액이 사상 최대 수준을 기록했습니다.
한국부동산원이 발간한 '상업용 부동산 임대동향조사'를 보면 지난해 3분기 오피스 투자수익률이 중대형, 소규모 상가, 집합상가의 수익률을 모두 넘어섰습니다. 게다가 공실률도 감소했는데요.
잠시 공실률의 개념을 집어보자면, 사전적 정의상 '업무용 빌딩에서 비어 있는 사무실이 차지하는 비율'을 말합니다.
전국 오피스 공실률은 3분기에 들어서면서 조금 감소했지만, 중소규모 상가의 공실률은 상승하면서 유일하게 오피스만 공실률 하락세를 보였습니다.
이는 글로벌 부동산 시장과 리테일 위축으로 반사이익을 봤고 IT 기업이 선전하면서 임차 수요가 있었기 때문이라고 합니다. 특히 IT기업들은 사옥 마련을 위해 강남 판교의 오피스를 찾는 수요가 더욱 늘었습니다. 또한 재택근무로 인해 업무에 악영향을 주고 있어 기업들이 오피스 공간을 확보하고 있는 것도 이유가 될 수 있겠습니다.
실제로 한국 경제 연구원이 조사한 것에 따르면 재택 근무로 인한 업무 효율성의 감소가 증가했다는 응답에 비해 4.6배가 더 많았습나다. 즉 업무 효율성도 높이고 감염도 막기 위해 공유 오피스를 임차해 분산 근무를 유도했기 때문에 오피스만 공실률 하락세가 나타났다고 볼 수 있겠습니다.
KB경영연구소에서는 '사무용 건물은 안전자산이라는 인식이 확산되면서 투자 수요가 지속적으로 유입된 영향'이 있다고 설명했습니다.
이에 대해 출퇴근을 하기 위해 본사가 아닌 역세권 중심의 거점 오피스를 마련하는 경우도 있었고, 벤처로 인한 수요가 있었기에 앞으로도 수요는 계속되리라고 보는 전망하고 있습니다.
어떤 곳은 '북적', 어떤 곳은 '텅'
코로나 19임에도 몰리는 상권이 있고, 어떤 곳은 사람들이 오지 않아 가게들을 많이 내놓은 상권도 있습니다.
외국인 관광객 중심 상권으로 유명한 '명동' 소규모 상가의 공실률은 지난해 3분기 43.3%에 달했습니다. 또한 중대형 상가도 47.2%로 높은 수치를 보였습니다. 코로나가 터지기 전에 명동거리는 매우 북적였고, 코로나가 확산되기 전까지만 해도 명동의 공실률은 낮았지만, 코로나 이후 상황이 많이 악화되었습니다.
반면 이 시기에도 공실률이 감소한 곳이 있습니다. MZ세대를 공략한 상권인 뚝섬, 성수 등이 대표적입니다. 또한 청담의 공실률은 2020년도 2분기보다 증가했지만 2021년 1분기가 19.2%였던 것에 비하면 오히려 지금 시점은 하락한 것으로 볼 수 있겠습니다.
2022년 상업 부동산 시장 키워드
- MZ세대 공략
MZ세대를 중심으로 한 상권으로 신사, 청담, 뚝섬, 성수 등이 있는데 이 상권의 공실률은 상대적으로 낮았습니다. 즉 젊은 세대의 관심을 그는 브랜드가 있는 상권이 생존할 가능성이 높다는 것을 알 수 있습니다.
반면 외국인 관광객 중심 상권인 명동 공실률은 지난해 3분기 43.3%에 달했다고 합니다.
- 지식산업센터와 데이터 센터
지식산업센터는 대출규제가 적용되지 않고, 분양권 전매 제한이 없어 투자 수요가 더 좋아질 것이고. 데이터 센터는 IT와 모바일 중심 산업게로 성장성이 높습니다.
- 상업용 부동산 인테리어 리모델링
예를 들어 사무실 공간이 많은 인원들이 밀집하게 한 구성보다는 안락함을 누릴 수 있도록 바꾸고, 친환경과 재활용 소재를 활용한 인테리어가 대중화될 것으로 보입니다.
- 금리 인상
기준 금리가 오르고 시장 가격이 높아지면 기대 수익률이 낮아져서 빌딩 매입 후 용도 변경 등을 통해 가치를 높일 수 있는 투자가 늘 것이라 전망하고 있습니다.
상업용 부동산 시장의 미래는?
인플레이션으로 인한 금리 인상이 이미 예고된 가운데, 앞으로 국내 상업용 부동산 시장은 호재와 악재가 겹칠 것이라고 하는데요. 2021년엔 서울과 판교, 분당의 100억원 이상 오피스 거래액은 사상 최고치를 기록했지만 올해에는 이러한 흐름이 둔화할 가능성이 클 것 같습니다. 한편, 금리가 인상되면 아무래도 안전자산을 더욱 선호하는 경향이 나타나고, 주택시장이 규제가 있을 것이기에 오히려 오피스는 기회가 될 수 있을텐데요. 다만 수익률에 따른 입지 조건이 우수한 부동산이 부각될 전망입니다.
금리가 상승하면서 임대료는 오를테고, 강남, 판교처럼 우수 인력 채용이 보다 쉬운 곳과 그렇지 않은 곳으로 나뉘어질 것입니다. 또한 높은 시장 가격으로 기대 수익률이 낮아지기에 빌딩을 매입한 후 용도를 변경하는 등, 가치를 높일 수 있는 투자를 하는 전략이 예고됩니다.
이번 년도는 특히 대선이 있기 때문에 부동산 시장을 더더욱 예상하기 어려운 것 같습니다.
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☑ 교육기간
2022.4.7(목) ~ 2022.6.30(목) / 매주 목요일 16:00 ~ 19:00
☑ 교육대상
① 오너경영자
② 2세경영자
③ 재무담당자(CFO)
④ 개발/시행/임대/분양/중개 등 부동산 관계 기업인
⑤ 은행/저축은행 등 금융관계 기업인
등 자산관리에 관심있는 기업인
☑ 교육특징
1. 최고급 연사진 + 고품격 커리큘럼
2. 원우 분들과 경영정보 교류 시간 제공: 저녁식사 + 친선골프
같은 고민을 가진 원우 분들과 함께 시간을 보낼 수 있는 곳 많지 않습니다.
3. 현장 수업 + 온라인 스트리밍
출장도 잦고, 불가피한 사정으로 수업에 참석하기 어려우신 분들도 편하게 수강하실 수 있습니다.
☎ 사무국 문의 : T. 02-3771-0301 E. cew@imi.or.kr
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